文/北珂

一半是海水，一半是火焰。

“火焰”是价格越来越高的商品房市场，政府公布的房价增长速度，2003年全国是4.8%，2004年是9.7%，2005年是7.6%， 2006年是5.7%，今年10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。

“海水”则是今年以来政府正在轰轰烈烈推行的调控房价的政策。24号文件、359文件、39号令……乃至于目前的经济房、廉租房制度。

问题是，这两股力量相逢之后，“海水”能否冷却“火焰”？房价这根上涨的缰绳能否被拉住？近期，深圳、北京出现的住房交易萎缩现象是否预示着楼市拐点已经提前到来？而我们应该如何看待这个问题？

商品房销售商：

经济房对销售价格无任何影响

今年，各地政府推行的经济房、廉租房制度在整个房产市场的湖面上，犹如投下了一块巨石，激起千层浪。低价的经济房、廉租房对于整个房价市场影响几何？

以济南为例，目前省城已经确定多个经济适用房和廉租房项目。它们分别是世纪中华城、槐荫区的济发经典，长清区的龙泉居、雅居花苑，市中区的文庄片区以及泺口片区的怡苑新区、和苑新区和磐苑新区。而在9月7日举行的济南市首批经济适用住房定价听证会上，25名代表认可了2242元/平方米的基准房价。这也就意味着，今后省城的低收入者将有可能以每平方米2000多元的价格购买到一处60-80平方米的房产。

商品房的开发商们将对此作出何种回应？同属于腊山片区，且与世纪中华城项目遥遥相望的实力·荣祥花园，在9月份的时候项目正在火热地销售之中，每平米的均价在5000元左右，虽然是经济房价格的2倍多，但是现场来看房选房的人还是络绎不绝。

“这两个项目不会产生任何的冲突”。销售顾问很肯定地回答了记者的提问。因为，实力·荣祥花园相比较世纪中华城来说位置临近经十路，交通上方便很多，而世纪中华城却在山的那边，住在山脚与山上的感觉是很不一样的；而且，实力·荣祥花园均价为5000元/m2，现有的户型为80-90m2，“一套房子买下来就得四五十万，有经济能力买这种房子的户主与需要购买经济适用房的人群在经济上区别还是很明显的。”

与实力·荣祥花园比邻而建的景绣苑项目销售已近尾声，只剩几套150m2以上的户型。售楼顾问称，该项目不支持贷款，需要一次性付清所有房款，该项目为简装修，均价为4000元/m2，也就是说购房者需要一次性支付60多万元的房款。该售楼顾问称，景绣苑“卖得非常不错”，在建的世纪中华城对他们的销售没有产生任何不利影响，“近期别的项目价钱都涨了，我们也跟着涨了200元/m2，本来还是3800元/m2呢。”

在其他片区，记者也听到了同样的声音，甚至连经济适用房的建设者们，对于这些项目是否能够平抑房价，所抱信心也不大。在济泺路马家庄村的怡苑小区，一位负责人告诉记者，现在济南经适房总共才有两个（腊山片区的世纪中华城为济南第一个经适房项目，而洛口片区的怡苑、和苑、磐苑三个小区为第二个项目），所以只能先满足最困难用户的需要。

本地房产研究者：

供求关系造成房价上涨

“从经验角度来说，经济适用房覆盖到市场供应量的20%-30%才能影响房价，目前，济南经济适用房的影响面与波及幅度都比较窄，与老百姓巨大的购房需求相比，可以说是杯水车薪。”济南信立怡高房地产顾问机构总经理朱江对目前经济适用房对房价的影响如此总结。

“香港的廉租房做得非常成功，对房价起到了一定的稳定作用，但是它的政策虽然完善，力度也很大，却并没妨碍房价的上涨。”朱江以世界各地成功的案例做说明，“房价的涨跌并不取决于政府的住房保障政策，而是取决于宏观的经济形势。作为一种资产性商品，房产具有投资价值。97之后香港房地产缩水了40 %到50%，这正是由宏观经济形势造成的。是资本的购买力真正构成了房产的涨跌。”

“影响房价的另一个方面就是供求关系，济南房产市场目前的状况还是供不应求。这是由于受到国家宏观调控的影响，2003年济南冻结房地产规划，2004年的土地‘8·31大限’，2005年的‘90、70’政策，因此，政府延迟审批很多房地产项目，这些都造成了市场的供不应求局面。”

对未来房价，朱江认为毫无悬念，明年济南楼盘均价会超过6000元/m2，以后还会继续涨。“对那些需要政府保障住房的用户来说，他们不是房产市场的潜在客户。即使房价跌到4000元/m2，3000元/m2，他们也还是买不起的。政府对这部分人能做的就是住房保障，而不是降低房价。”

朱江认为，从市场规律考虑，解决房价问题的出路就是郊区化，增加房产供应量。“这在很多城市有成熟的经验可借鉴。大城市都是如此。北京人到通州去买房，天津、广州均如此。当时很多北京年轻人买不起房子，都选择到通州买房子。房价便宜，空气质量好，但需要承受的就是上下班的交通压力。因此，政府应该重视郊区化、‘卫星城’的建设。建立起良好的市政设施，可以保护日益恶化的城市交通环境。郊区化是真正平抑房价的最重要杠杆。”

政府权威：

山东房产市场不存在过热

山东省统计局公布的数据显示，2007年前三季度，山东省房地产开发投资增长较为平缓，完成投资1080.6亿元，增长23.5％，增幅同比回落8.2个百分点。

山东省统计局长杜昌祚认为，山东房地产业发展的特点就是比较稳定，投资增长幅度比整个固定资产投资的增幅低1.2个百分点。由于房地产投资平稳、需求稳定，房价也比较平稳，与去年同期相比增幅仅为5.3％，在全国来讲也不算高。可以这样说，山东的房地产市场目前看来，并不存在过热、失控等问题。

他认为，主导产业的地位、人口大省、人民群众改善居住条件的需求，是促进山东房地产发展的主要因素。“从这个角度来看，房地产投资应该增长得更快一些，我们也希望它增长得更快一些。所以我们今后要鼓励房地产业投资，当然是按照国家的宏观调控要求，重点满足低收入群体的住房需求，使居者有其屋。”据悉，山东今年经济适用房的投资大幅度增长，增幅高达98.4%。   

经济学家：

房价逆转不应是全国性的

虽然山东的房地产市场不存在过热，那么北京、深圳等地的房产交易低迷现象，是否预示着楼市即将或者已经开始逆转？这是否具有标志性的意义？

著名经济学家易宪容对此的见解是：房地产是不动产。它是一个个分割的市场，其价格变化也是各个地方不相同的。因此，不同城市的民众不可同一标准、同一方式来判断当前各地的房地产市场形势，而要根据各地不同的情况做出不同的分析。

“比如说，国内一线城市早几年的房价上涨快，特别是一些城市房地产炒作较严重，那么这些城市的房价泡沫成分就会高；而内地一些城市，由于起步晚，发展慢，价格水平可能还在比较低的水平上，因此，房价的泡沫成份也就可能小。

尽管从这两年房地产市场增长情况来看，国内房地产市场基本上掀起了全面投资过热的高潮，但实际价格上涨差异性仍然很大。”

正是在上述意义上，易宪容认为，国内各地方房地产市场的调整，必须具备以下几个条件。

一是从当地房价早几年的上涨幅度，及这种房价上涨幅度与当地居民的收入支付水平来比较。如果房价上涨过快、价格过高，与居民实际收入水平或购买能力差距大，那么居民消费能力就小，房地产泡沫就会较大，这样的地方房价调整就会快一些或早一些。

二是目前房地产市场发展模式重新认识并改变的程度。如果政府决心要改变目前的房地产市场发展模式，那么房地产市场的重大利益关系就得调整。

三是政府如何把一些房地产市场的基本原则转化可操作的政策。通过银行信贷、税收、住房保障等政策来调整实现这些目标。

在接受记者采访时易宪容表示，房产是一个比较特殊的产品，它具有商品化的功能，又具有公共产品的功能。一味地让它涨，或者是跌，都是不科学的。相反的是，政府应该通过公共政策，能保证现在每一个居民的基本居住条件。

在他的设想之中，中国的房地产市场应该分为三大块。第一块是廉租屋市场，居住对象是没有收入的人，老弱病残者，所占比例应该是不能超过10%。第二块是20%的商品房，它既可以投资，又可以消费。这部分房子是由20%的高收入人来购买的。这部分房子既可是投资品也可以是消费品，它的收益率是由市场决定的，所以它的利率、税收、信贷、土地价格问题都应该完全市场化。第三块是70%的住房，这批住房，只能住，不能交易。如果要交易，只能置换出去，但是不能盈利，不能做投资。这70%住房购买人的经济条件各不相同，政府可以通过货币化补贴、信贷利率优惠方式、税收优惠等方式来帮助他们，这样这70%的民众就可以买得起房了，房价也就稳定了。

（本文仅代表作者观点，不构成投资建议。）