童大焕（知名时评人，财经评论专栏作家）

有人认为第二套房贷首付比例提高是楼市调控以来最猛烈的一次金融调控，将会有30％左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降，但人们期望房价下降从而让更多人买得起房的愿望恐怕要落空。

首先，流动性过剩并未解决。当前一些银行之所以在政策出台前就提高首付比，多半是因为年度信贷额度已将近用完，无米下锅。

其次，《通知》说得很清楚，“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。而当前拥有两套以上住房的人中，相当多的人通过福利分房或者城市祖传房屋获得了一套甚至多套不用贷款的房屋。因此，该政策对当前实际拥有二套房屋的主流人群并不起作用，实际上限制的是他们的第三套房。在这批二套房主流人群之外的投资者，在房地产市场中占比很小，即使能够限制得住，其对房市的影响也非常有限。

第三，该政策还得考虑银行的信息共享程度，同时银行也缺乏足够的能力对一个家庭是否拥有两套以上商贷房进行甄别。它可以针对个人和配偶，但很难针对家庭。而对于真正有心投资楼市的人来说，规避这一政策的办法也多种多样，比如用父母和成年子女的名义买房，甚至通过假离婚等等。

此番提高第二套房贷的首付和利率，其意并不在打压和稳定房价，而在于为银行规避风险。通过此种办法，那些自有资金充足、能够承担较高贷款利率的优质客户将成为银行的座上宾，而对于房贷利率上涨敏感的普通工薪阶层将不再成为受银行欢迎的对象，哪怕其购买第二套房是为了正常的住房升级。这就对这部分人造成了不公平。

因此，该政策的最大副作用是，改善型需求的购房者也会受政策抑制。该政策无疑大大减慢了要求住房升级的庞大人群的步伐，打压了他们升级居住条件的正当追求。为了最大限度减少这一副作用，是否可以尝试按人均标准居住面积贷款，而不是按套数进行贷款？在标准居住面积以内的，仍实行20%首付制和优惠利率，多余部分才上浮。当然，操作起来可能比较麻烦，而且人均居住面积的标准也是因时而变化，随社会进步而不断提高的。

但有一点，试图通过抑制需求来抑制房价或者放慢房价上涨的步伐，还没有被证明过是一种行之有效的办法。相反，它只会人为地增加市场的监管和交易成本，使社会陷于更多人为的不必要的“内耗”当中。中低收入人群的住房问题，依然主要应该靠通过国家用政策性住房保障来解决：一部分人进入廉租房体系，另一部分人进入经济适用房体系。其中，包括了政府提供免费居住用地、对相关住房的建设采取税收优惠等政策。而另一部分最为广大的中间层，处于上接近不了市场、下又享受不到直接住房保障的尴尬境地，对于他们，国家通过大幅度优惠贷款利率以及其个税的减免等措施，帮助他们向市场要住房。这样的权利诉求，比水中捞月般地渴望房价下跌现实得多。