策划/木子

9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会为了加强信贷管理政策，下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。明确规定，对申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

这人民银行、银监会为贯彻落实全国城市住房工作会议精神，从防范房地产信贷风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施。很多业内人士认为从目前房地产市场情况看，政策的出台将在一定程度上抑制投资性购房需求，特别在是抑制投机性购房比例起到了很大的作用，从而缓解市场供需矛盾，平抑房产价格，但也有人对此持反对态度。人们都在观望，“房贷新政”将会带来怎样的结果。

一线城市影响明显

房贷新政策出台后，对北京、上海、深圳等一线城市的影响已经显现。

北京

据《北京晚报》报道，由于国庆节前购买第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者始料不及，许多在售楼盘均出现多例退房退款现象。据北京多家经纪公司统计数据显示，“十一”期间因购买第二套房首付提高而引发的退单率达8%。退单情况主要集中在单价为1万～2万元的中高档物业。

上海

据《第一财经日报》报道，在上海，贷款新政策已明显影响有“改善型”需求的客户，这些购房者买第二套房的脚步明显放慢。中介公司统计显示，黄金周期间，二手房的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一，这一数字与9月最后一周相比，降幅高达四成以上。相对于“五一”长假，“十一”黄金周二手房实际的成交总金额锐减40%，看房量也只有半年前的一半左右。在成交一直较为活跃的区域，甚至在长假期间出现“零”成交。

深圳

国庆黄金周期间，深圳楼市陷入冰河期，七天新房成交仅为82套，平均每天不到12套。与成交惨淡相一致的，国庆期间新房的成交价也有所下降，均低于节前的价格。节日期间，尽管开发商进行了一系列促销活动，但深圳新房成交却仍然急剧下降。专家称，按深圳正常的市场消化量，每天应成交近300套，目前的销售情况表明成交彻底跌落到了谷底，楼市观望气氛非常浓厚。

济南楼市风平浪静

在国内各大城市纷纷提高第二套房首付之后，作为省会城市的济南却依然风平浪静，从我市一家银行日前发放的通知来看，一些90平方米以下，5年以上楼龄的物业，若买房者符合银行的条件，贷款首付甚至可以降低到20%。

济南市公积金管理中心副主任李侃表示，“我市利用公积金贷款购第二套房屋者比例较小，几乎不存在炒房现象，因此暂时不会调整第二套住房公积金贷款首付。”

同时他也表示，该中心会密切关注济南楼市及公积金贷款购第二套房的动向，“如果出现利用公积金贷款炒房等投机行为，我市也不排除出台相关政策的可能。”

而对于开发商来说，政策的变动对他们影响也不是很大，部分开发商依然对济南楼市持乐观态度，他们业内人士认为，提高第二套房首付比例意味着房贷紧缩，对贷款购房者会有一定的影响，但对近期整体房产市场销售情况影响不会太大。记者走访了中建文化城、中润世纪广场等几家大型楼盘，售楼处工作人员表示，从政策公布当天的销售情况看，楼市没有受到很大影响。

“高端买家”反应不大

刘艳玲女士是一家外企公司的高级主管，她认为，高端物业的购房者大多都属于二次甚至多次置业，但首付比例由三成提高至四成的规定，对这类购房者几乎没有影响，因为这类购房者大多拥有较为扎实的经济基础。她已经购买了两套住房，昨日又购置了一套水景洋房。三次实际购房过程中，她的首付比例从来都没有低于过40%，“首付多一点可以少承担些利息”。刘艳玲的观点受到了绝大多数被调查者的赞同。在一个开盘的高端房产项目现场，记者随机调查了10位二次购房置业者后发现，70%的人认为，首付比例的提高对于别墅、花园洋房等高端物业市场不会产生影响；20%的被调查者认为“有一点影响”；只有１人明确表示“影响较大”。他们认为，首付和利率的上调真正影响到的是那些经济收入相对较低的二次置业者。

专家热议：

对于股市大盘有利好

天相投资公司首席宏观分析师石磊：政策表明，监管部门要在银行和楼市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到银行；同时也在楼市和股市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到股市。从这个角度看，政策出台有利于金融和银行也更加健康，长期看是有利于银行股的。

购房需求将大降三成

汉宇地产总经理施宏睿：提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控。“从连锁反应来看，第二套房子提高首付，整个市场30％左右的买主会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10％，需求在短期之内会出现明显下降。”

新政抑制房价是空想

北京师范大学金融研究中心主任钟伟：在商品住房供不应求的情况下，“提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，他们会受到损害，而且这个损害不公平。”解决问题的方法是放开开发商多渠道融资，因此没有必要过多地限制外资在京沪等一级开发市场上的准入，但在南京、杭州等二级市场上要有所限制。

对房价影响不太大

长江商学院金融学教授周春生：宏观调控首先针对是投资过热，其次才是针对最近一段时间CPI的大幅度攀升。而房地产的需求，也因此受到了一定的抑制。但是这种影响是不是意味着房价下跌，还要看另一方面，就是供应。供求关系才是决定价格的最基本因素。

摩根士丹利债券部副总裁张力：我个人认为房价一定不会跌，无论你是自住、还是带有一定投资性质，我认为价格比较合理的物业还是应该积极选购，现在不买的话，将来还会更贵。